降低購房成本,既需要政府適當讓利,在土地出讓、稅收等方面給予支持,也需要科學設計產權比例

12月12日,北京市民政局正式對外發布了恭和養老中心試點情況,這是北京市首個共有產權養老設施的試點,在全國也是首創。該共有產權養老設施試點將居家養老、社區養老和機構養老融合在一起,為“有房子”的老人提供24小時的養老服務(12月13日《新京報》)。

據國家發改委官員透露,2016年中國60歲以上的老齡人口已經超過2.3億,預計到本世紀中葉,中國將進入深度老齡化階段,老齡人口可能達到4.8億左右。在這種背景下,唯有積極探索多元化養老,才能疏解養老壓力。北京試點的共有產權養老房就是一種有益嘗試。

這種模式的創新之處在于:一、購買人持有養老房95%的產權,基本是房子主人,在此養老心里踏實;二、降低了企業資本投入壓力,有利于調動企業積極性從而增加供給;三、24小時養老服務,基礎服務多達65項,這可以讓入住老人享受比較完善的養老服務。

雖說居家養老、社區養老和機構養老各有優點,但也各有弊端。共有產權養老房則把這三種養老方式融為一體,這對老齡人口必然有一定吸引力。對企業而言,共有產權養老房投入少、風險小,再加上是朝陽產業,故而有吸引力;對政府而言,通過這種創新,讓養老多了條出路。

另外,該房產可出借、出租、出售,也打消了購買人顧慮。為了防止該創新名不副實,相關政策對于入住人有嚴格的限制,即必須為年滿60周歲(含)以上的老年人?？梢哉f,政策設計比較完善。不過,該模式的實際效果如何,還需要一段時間來觀察,關鍵是要聽入住老人怎么說。

在筆者看來,這種養老模式在全國具有推廣價值,能進一步豐富我國養老服務體系,既讓養老市場多了一種模式,也讓老齡人口有更多養老選擇。但如果要推廣這種模式,恐怕要采取更為靈活的方式以降低相關成本。當成本降低、需求增長,這種模式必然有更大發展空間。

一方面,購房成本可以適當降低。目前,恭和養老中心的銷售均價是4.5萬/平方米,雖然其價格低于商品房,但對收入有限的老年人口來說售價還是偏高。除非是子女出資購買房產讓老人入住,如若不然,恐怕只有少數高收入老年人才能入住這種養老房,普惠價值就不能體現出來。

降低購房成本,既需要政府適當讓利,在土地出讓、稅收等方面給予支持,也需要科學設計產權比例。如果適當降低購買人的產權比例,就可降低其購房總成本。筆者的建議是,不要一刀切地規定購買人持有95%的產權、企業持有5%的產權,應該設計多種比例以供購買人自由選擇。

另一方面,服務成本可以適當降低。目前,恭和養老中心的老人每月需繳3000元服務費。考慮的該養老中心提供65項基礎服務,這樣的服務成本或許不算高。但我們也要看到,現在北京企業退休人員基本養老金每月是3770元,如果以此來衡量的話,相當一部分老人的經濟壓力不小。

能否采取靈活的服務和價格,值得考慮。如果設計多種服務套餐,每種套餐有相應的服務收費,由老人來選擇,或者根據老人實際需要或者實際消費收取服務費的話,很多老人就不用每月支付固定的3000元服務費。這種一刀切的收費方式雖能保障企業利益,但會讓老人喪失選擇權。

據悉,試點的365套共有產權養老住房已入住了143戶,入住率不算低。但如果適當降低購房成本和服務成本,相信入住率會更高。所以,無論是完善這種模式還是推廣這種模式,都必須考慮老年人群的實際承受能力。